Le principe de la vente à réméré pour l'investisseur :

Parmi les nombreuses demandes de rémérés qui nous sont soumises, nous sélectionnons celles qui permettent une opération sans risques, tant pour le vendeur que pour l'investisseur.

Qui sont les vendeurs ?

Nous ne parlons pas de vendeurs surendettés, mais plus exactement mal endettés. Ce qui signifie une trop lourde charge en prêts à la consommations ou crédits revolving alors que les crédits long terme, un solde de prêt hypothécaire portant en général sur la résidence principale, ne représentent pas une très grosse charge. Il va donc s'agir, dans la majorité des cas, de couples installés, ayant connu un problème à l'origine d'un retard dans les remboursements des prêts en cours. Avec le jeu des intérêts composés et des pénalités ou frais, ils se retrouvent très vite avec une mensualité qui dépasse largement leur capacité de remboursement. Ils sont alors fichés en Banque de France pour défaut de paiement et ne peuvent plus prétendre à une restructuration de leur dette. La vente à réméré devient alors l'unique solution pour éviter d'aboutir à une saisie de leur bien. Elle leur permet de solder d'un coup la totalité de leurs dettes et de refondre ensuite ce montant en un prêt long terme unique en rachetant leur bien.

Le réméré c'est quoi ?

Tel que défini par le Code Civil, le réméré consiste, dans le cas qui nous occupe, en une vente d'un bien immobilier , avec, au profit du vendeur, une clause de rachat dans un délai pouvant aller jusqu'à cinq ans maximum. Il s'agit donc d'une vente classique devant notaire, mais assortie de cette clause de réméré. Il sera précisé que le vendeur dispose d'un délai imparti, en général dix-huit mois, pour racheter son bien au prix qu'il vous aura coûté, majoré des frais du rachat. Si le vendeur ne rachète pas son bien dans le délai imparti, vous en êtes définitivement propriétaire. Tous ces éléments sont contractuels et figurent dans l'acte notarié.

Comme vous achetez un bien occupé, vous allez le payer entre 70% et 80% de sa valeur marché la plus basse, tous frais et droits inclus. Le vendeur restant lui occupant des lieux, en vous versant une indemnité d'occupation, qui est l'équivalent d'un loyer, mais non assorti d'un bail, sur la durée contractuelle du réméré.

La durée du réméré est choisie à l'avance et peut varier jusqu'à cinq ans. Pendant cette période le vendeur peut racheter son bien à tout moment au prix d'achat . Tous les frais, y compris la taxe foncière et les éventuelles charges et travaux d'entretiens restent à sa charge. Il n'est pas utile, sauf cas particulier, de dépasser 12 à 18 mois. Le principe étant que si un vendeur n'a pas la possibilité de racheter dans ce délai, c'est qu'il ne pourra sans doute jamais le faire.

Au jour de la vente, le notaire soldera directement la totalité des dettes du vendeur sur le montant de la vente afin que, dès les inscriptions levées, un prêt de rachat puisse être sollicité.

Où va votre argent et pour combien de temps ?

Votre argent ne transite par aucune main extérieure. Il va directement chez le notaire qui vous le restituera en fin de réméré. Vous n'avez aucun autre frais en dehors de ce qui sera versé au notaire. La durée de votre investissement sera au maximum de celle précisée dans l'acte notarié, soit le plus souvent 18 mois, mais pourra être plus courte puisque le vendeur peut exercer son droit de rachat à tout moment pendant ce délai. Libre à vous ensuite de réinvestir dans un nouveau réméré.

Que vous rapporte votre investissement ?

Le revenu de votre investissement est constitué par les indemnités mensuelles et est calculé sur la base de 8.5% par an du capital investi. Ce pourcentage, ramené à la valeur marché du bien acquis, correspond à un loyer normal pour ce type de bien. Vous touchez une avance substantielle sur ces indemnités afin de parer à tout problème de retard de paiement éventuel.

Par exemple, si vous achetez un bien d'une valeur marché de 120.000 € que vous allez payer 100.000 € tous frais et honoraires inclus, vous allez toucher sur 18 mois 12.750 € d'indemnités d'occupation (revenus locatifs donc) et récupérer intégralement vos 100.000 €. Vous n'avez pas d'autres frais puisque c'est le vendeur qui garde à sa charge toutes les taxes et charges du bien que vous avez acquis.

Et si le vendeur ne rachète pas ?

Si le vendeur ne peut pas racheter son bien, l'investisseur devient définitivement propriétaire du bien immobilier et peut le revendre ou le louer selon son choix. Il faut cependant préciser que cela ne se produit que très rarement et jamais de manière inattendue.

Nous suivons pour vous les dossiers des vendeurs durant toute la durée du réméré. Ceci implique que nous savons à quel moment vont être levées les inscriptions Banque de France qui empêchent le vendeur de souscrire un crédit pour son rachat. Nous suivons également avec lui ses relevés de comptes bancaires et ses bulletins de salaire ou éléments de revenus. Si un problème apparaît, lié aux revenus ou à la famille, c'est toujours avant la fin du réméré. Dans ce cas, si il est constaté que le risque de ne pas pouvoir racheter est trop grand, le vendeur pourra vendre son bien à plein tarif à une tierce personne, vous rembourser le réméré comme prévu et encaisser le différentiel du prix pour pouvoir repartir ailleurs. On ne peut jamais dire qu'il n'existe absolument aucun risque, mais ici, même minime, le risque est de se retrouver définitivement propriétaire d'un bien acquis nettement en dessous de la valeur marché. Le capital n'est donc jamais exposé et peut tout-au-plus rester engagé plus longtemps que prévu. Compte-tenu de la forte rentabilité, ceci ne paraît pas déraisonnable.

L'investissement minimum est d'environ 100.000 €, mais il est possible de monter des dossiers à plusieurs investisseurs indivis.